أسئلة شائعة

القيمة السوقية وهي الطريقة المناسبة للغرض من التقييم وهو البيع من خلال شروطها

البيانات الخارجية (الثانوية) يمكن الحصول عليها من المؤسسات الحكومية ومن المطورين ومن مكاتب العقار ومن وزارتي الإسكان والعدل وشبكة إيجار المطورة . البيانات الداخلية (الأولية) تتعلق بالعقار نفسه ويمكن الحصول عليها من المالك وذلك بعد الحصول على الصك والعقود وباقي المستندات الأخرى اثناء المعاينة .

هي قيمة مجموعة من الأصول التي يمكن تحقيقها في عملية التصفية ، في ظل منحه فترة زمنية معقولة لإيجاد مشتر مع اضطرار البائع إلى بيع الأصل على ما هو عليه .

يحظر على المقيم ان يتصرف عن طرفين أو أكثر الا بموافقة خطية من الطرفين .

لا يقبل المقيم أي هدايا من أي شخص له علاقة بالعقار محل التقييم لتعارضه مع النزاهة

يمتنع فوراً عن التقييم ولا حتى تقديم مشورة لأي أصل له فيه مصلحة أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثالثة .

هي الظروف المتعلقة بكيفية استخدام الأصل أو الالتزام .. ومن فرضيات القيمة : أعلى وأفضل استخدام – الاستخدام الحالي – التصفية المنظمة – البيع القسري .

جميع الخدمات التي تحيط به سواء حكومية أو خاصة (مدارس – مساجد – محلات ..الخ)

(1) التقادم المادي . (2) التقادم الوظيفي . (3) التقادم الاقتصادي .

من طريقة العمر الممتد .. نحدد العمر الفعال ( العمر الافتراضي – العمر المتبقي ) والناتج نقسمه على العمر الافتراضي وناتج ذلك هو معدل الإهلاك .

(1) طريقة تكلفة الإحلال . (2) – طريقة تكلفة إعادة الإنتاج . (3) – طريقة الجمع .

الرسوم المهنية – المصاريف الإدارية – تكلفة التمويل – مخاطر و أرباح المطورين .

الصافي من مساحة البناء بعد خصم مساحة الخدمات .

بعد تحديد العوامل المؤثرة يتم تحديد الفروق ووضع نسبة اما موجبة أو سالبة ويتم بعد ذلك جمع النسب وتطبيقها على السعر قبل التسوية وبعد ذلك اخذ متوسط لها .

في حال توازن السوق يكون العرض والطلب هما أكبر مؤثر على القيمة النهائية وذلك بسبب ارتباط القيمة النهائية بحالة السوق في العرض والطلب .

نعم . وتتأثر بشكل طردي بزيادة تكاليف ما تحت الأرض وتزداد بمعامل ثابت .

القيمة المتبقية = القيمة الإجمالية للتطوير – التكلفة الإجمالية للتطوير .

صافي الربح = إجمالي الأرباح – مصروفات التشغيل ( الأجور , والغير مباشرة ) .

صافي الإيجار = إجمالي الإيجار – مصروفات العقار .

على عنصرين : (1) الفائدة على رأس المال . (2) حصة المشغل من العائد .

هي نسبة القائم بأعمال المنشأة . وتحسب حسب الاتفاق وتخصم من صافي الأرباح .

الناتج المحلي ، الأنظمة والتشريعات ، الضرائب ، المشاريع الحكومية ، صناديق الريت .

الزيادة أو النقص في العرض والطلب يؤثر بشكل سلبي أو إيجابي ( علاقة طردية ) .

الأجور والرواتب واشتراكات التأمينات الاجتماعية ، والمصروفات الإدارية ، والأدوات المكتبية ورسوم التراخيص ، والمصاريف البنكية ، ومصروفات المرافق مثل الكهرباء والمياه والهاتف .

هي العملية التي يتم من خلالها جمع المعلومات الخاصة بالمشروع المقترح، والعمل على تحليلها وذلك لمعرفة كيفية التنفيذ، والتقليل من المخاطر لضمان تحقيق ارباح المشروع، وبالتالي معرفة ما اذا كان هذا المشروع ناجحًا او فاشلًا بالمقارنة مع السوق المحلي ومتطلباته .

(1) مبدأ العرض والطلب . (2) مبدأ الاستبدال . (3) مبدأ تعظيم الأرباح والاستخدام الأعلى والأفضل . (4) مبدأ المساهمة . (5) مبدأ التكافؤ . (6) مبدأ التوقع . (7 ) مبدأ التغيير . (8) مبدأ حزمة الحقوق . (9) مبدأ المنافسة .

(1) النزاهة . (2) الكفاءة . (3) الاستقلالية . (4) السلوك المهنية .

القيمة السوقية : هي قيمة الأصل في سوق مفتوحة . القيمة الاستثمارية : تحدد من قبل المستثمر نفسه بناءً على أهدافه ومعاييره الخاصة .

(1) تقدير قيمة الأرض كما لو كانت فضاء . (2) تقدير قيمة العقار ( شامل الأرض وما عليها من مباني وتحسينات ومرافق ) . (3) التحديد النهائي للاستخدام الأعلى و الأفضل .

معدل الرسملة : هو معدل العائد ويستخدم لتحويل الدخل إلى قيمة .

نعم . ويتم تقييمه بأثر رجعي قبل الإيقاف . ( حسب التعميم الصادر بذلك من تقييم ) .

(1) ينبغي على المقيم التحقق من كفاءة ومهارة وأخلاق المساعدين في المهمة . (2) يجب أخذ موافقة العميل ، و الإفصاح عن هوية المساعدين ودورهم في التقرير .

مبدأ الاستبدال وهو انه لا يدفع المشتري الذي يتسم بالحيطة والحذر مقابل عقار ما سعراً يتجاوز تكلفة شراء موقع وبناء مبنى عليه ، له منافع ومرافق مماثلة .

هي تحليل الاقتصاد الجزئي الذي يدرس قابلية تسويق عقار معين أو فئة من العقارات .

هو يمثل صافي القيمة الإيجارية المحصلة بعد خصم : خسائر الشواغر والائتمان والنفقات التشغيلية والنفقات الرأسمالية . ويتم التغاضي عن ضريبة الدخل . = اجمالي الدخل – خسائر الشواغر والائتمان – النفقات التشغيلية والرأسمالية .

الغرض واساس القيمة ونوع العقار ووضعه الحالي وملائمة الطريقة مع العقار .

نستخدم البيع القسري لان العميل ملزم بالبيع لسداد مستحقات المساهمين .

يتم الإفصاح عن ذلك بمخاطبة العميل والهيئة بخطاب رسمي بحيث يتم ذكر المعلومة ومدى تأثيرها على القيمة أو عدم التأثير .

يكون موضح ذلك في نطاق العمل وأن أي تأخير من الطرف الثالث لا يتحمله المقيم وعليه يتم اشتراط فترة إضافية لمتابعة الطرف الثالث أو التعاقد مع طرف اخر .

يعتمد ذلك على : حجم العمل – والصعوبات فيه – والوقت المستغرق لإدائه – وكفاءة وخبرة المقيم – وحجم المسؤولية التي سوف يتحملها – ومدى حاجته لطرف اخر .

رفع التقرير على قيمة ، وبعد ذلك أرساله للعميل ، ومن ثم أرشفته لمدة عشر سنوات .

ممكن مادياً – ومسموح به قانونياً – ويحقق الجدوى المالية – وأعلى قدر من الأرباح .

الإهلاك هو خسارة في قيمة المبنى نتيجة التقادم المادي والوظيفي والاقتصادي . وهناك سببان للإهلاك : (1) التدهور المادي (العمر) . (2) التقادم .

طريقة القسط الثابت – طريقة القسط المتناقص – طريقة العمر الممتد .

هو معامل رقمي يتم تحديده حسب المنطقة ويستخدم لحساب مسطح البناء . ويساوي ناتج قسمة المساحة الاجمالية بالمتر المربع المسموح ببنائها في جميع الطوابق على المساحة الاجمالية للأرض بعد التنظيم . FLOOR AREA RATIO ) )

أغراض البيع – الرهن – الضرائب – التقارير المالية – فض المنازعات – وأغراض قانونية .

(1) قائمة المركز المالي (الميزانية العمومية) . (2) قائمة الدخل (قائمة الربح والخسارة) . (3) قائمة التدفقات النقدية . (4) قائمة حقوق المساهمين .

هي جمع بيانات لصفقات مشابهة تم بيعها حديثاً وعمل مقارنة للفروق بينها وبين العقار محل التقييم ( الموقع – حالة السوق – ظروف المعاملة – مواصفات العقار ) .

استناداً على جميع المعلومات الواردة في التقرير وحسب الوضع الحالي للسوق فان الرأي في القيمة هو المرجح بشروط القيمة السوقية .

ثلاث أسس : (1) القيمة . (2) التكلفة . (3) الأرباح .

إجمالي الأرباح = إجمالي الإيرادات – تكاليف الشراء .

إجمالي الإيجار = صافي الربح – حصة المشغل + إيجارات أخرى .

القيمة الرأسمالية = صافي الإيجار X معدل العائد السنوي ( عامل شراء السنوات ) .

هي نسبة القائم بأعمال المنشأة . وتحسب حسب الاتفاق وتخصم من صافي الأرباح .

المباشرة مرتبطة بالمواد والمصنعيات ، والغير مباشرة مرتبطة بالإدارة والتصاميم والرسوم الحكومية والتمويل وهامش الأرباح وغيرها من التكاليف الغير مباشرة .

بالرجوع إلى الماضي القريب للعقار والعقارات المشابهة بالمنطقة والنظر في بيانات الدخل والنفقات ومعدلات الشواغر يتم تحديد معدل النمو السنوي وهي مرتبطة بالعرض والطلب والمؤشرات الاقتصادية وجميع العوامل المؤثرة على الاستثمار المحلي .

يتم ضرب سعر إيجار الغرف في 365 يوم والناتج يضرب في عدد الغرف .

مصروفات الصيانة والإصلاح ، أقساط التأمين ، ومصروفات التقييم .

(1) الدراسة الاستراتيجية . (2) الدراسة القانونية . (3) دراسة التوافق . (4) دراسة السوق . (5) الدراسة التسويقية . (6) الدراسة الفنية . (7) الدراسة المالية .

نعم يسمح . عند الامتثال لمتطلب قانوني أو تشريعي .

(1) القيمة السوقية . (2) الإيجار السوقي . (3) القيمة المنصفة . (4) القيمة الاستثمارية (5) القيمة التكاملية . (6) قيمة التصفية .

الحكومية – الاقتصادية – الاجتماعية – الديموغرافية – تطلعات المشترين .

هو مبدأ الاستبدال ومفاده ان المستثمر أو الشخص العقلاني لن يدفع في عقار سعراً يتجاوز السعر الذي تم دفعه في عقارات مماثلة .

معدل الخصم : هو معدل العائد ( المطلوب ) والذي يستعمل لخصم التدفقات النقدية المستقبلية لتقدير القيمة الحالية . ويؤثر في قيمة العقار فكلما ارتفع معدل الخصم كلما انخفض مبلغ الاستثمار .

الافتراضات : هي الحقائق المفترضة التي تتسق مع تلك الموجودة في تاريخ التقييم . الافتراضات الخاصة : الحقائق المفترضة التي تختلف عن تلك الموجودة في تاريخ التقييم وغالباً تستخدم لتوضيح أثر التغييرات الممكنة على قيمة الأصل .

تحسب بالمتر المكعب .

هي تحليل الاقتصاد الكلي الذي يدرس ظروف السوق العامة للعرض والطلب على منطقة معينة أو فئة محددة .

الثبات – وعدم التنقل – التفاوت – وعدم التماثل .

متوسط المساحات الإيجارية المعدة للبيع والشاغرة وتؤخذ من مسح السوق والنشرات .

البيع القسري : يستخدم في الظروف التي يكون فيها البائع تحت الاجبار للقيام بالبيع ونتيجة لذلك تصبح فترة التسويق غير كافية .